Le congé délivré à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes reste l’une des procédures les plus encadrées du droit locatif français. L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur, sous certaines conditions, de proposer une offre de relogement adaptée. Les plafonds de ressources, révisés chaque année par arrêté, déterminent si la protection s’applique ou non. Mal évaluer ces seuils, ou négliger une formalité, suffit à faire annuler le congé par un juge.
Plafonds de ressources du locataire protégé : le calcul que les bailleurs négligent
La protection ne s’active pas uniquement par l’âge. Les deux critères sont cumulatifs : le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, et les ressources annuelles de l’ensemble du foyer doivent rester inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafonds dits « PLUS »).
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Ces plafonds varient selon la zone géographique. Pour une personne seule, les montants de référence se situaient autour de 23 201 euros hors Île-de-France et 26 687 euros en Île-de-France sur la base des revenus de l’année de référence 2024. En 2026, un rehaussement par arrêté au 1er janvier a porté ces valeurs à la hausse, avec par exemple 30 936 euros en province et 51 560 euros à Paris selon des sources spécialisées.
Le piège principal pour le bailleur : les plafonds s’appliquent au total des ressources du foyer sur les douze mois précédant la délivrance du congé, pas sur le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition. La différence peut faire basculer un locataire d’un côté ou de l’autre du seuil. Vérifier le bon périmètre de calcul avant d’envoyer le congé évite une contestation fondée sur une erreur de base.
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Congé pour vente ou reprise : ce qui change quand le bailleur est lui-même âgé
Un point souvent mal compris : la protection du locataire de plus de 65 ans ne s’applique pas si le bailleur est lui-même dans une situation comparable. Trois cas permettent au propriétaire de délivrer un congé sans obligation de relogement :
- Le bailleur est une personne physique elle-même âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Le bailleur est une personne physique dont les ressources annuelles sont inférieures aux mêmes plafonds que ceux définis pour le locataire protégé
- Le bailleur propose une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire, dans un périmètre géographique raisonnable
La troisième option reste la voie la plus courante pour les bailleurs qui ne remplissent ni le critère d’âge ni celui de ressources. En revanche, la notion de « logement correspondant aux besoins » du locataire fait régulièrement l’objet de contentieux. Un studio proposé à un couple, ou un logement situé à une distance déraisonnable du quartier d’origine, sera jugé inadapté.
Offre de relogement du locataire âgé : les erreurs qui font annuler le congé
L’offre de relogement n’est pas une simple formalité. Des retours de terrain montrent que la majorité des congés annulés le sont pour un défaut dans l’offre de relogement, plus que pour un vice de forme du congé lui-même.
Plusieurs erreurs reviennent fréquemment. L’offre est formulée de manière vague, sans adresse précise ni description du logement proposé. Le loyer du logement de remplacement dépasse les capacités financières du locataire. Le logement est situé dans une autre commune, sans justification liée au marché local.
Pour qu’une offre soit considérée comme sérieuse, elle doit comporter l’adresse exacte du bien proposé, sa superficie, le montant du loyer, et correspondre à la composition du foyer du locataire. Certains praticiens recommandent de formuler plusieurs offres successives afin de démontrer la bonne foi du bailleur en cas de refus du locataire.
Le refus du locataire ne libère pas automatiquement le bailleur
Un locataire protégé qui refuse une offre de relogement adaptée ne perd pas pour autant sa protection de manière automatique. Le bailleur doit pouvoir prouver que l’offre était conforme aux critères légaux. En l’absence de preuve, le congé reste sans effet et le bail se renouvelle tacitement. La lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d’une description détaillée du logement proposé, constitue le minimum documentaire attendu par les tribunaux.
Anticipation du congé : vérifier la protection avant l’échéance du bail
La date qui compte est celle de l’échéance du bail, pas celle de l’envoi du congé. Un locataire qui a 64 ans au moment de la réception du congé mais qui atteindra 65 ans à l’échéance bénéficie pleinement de la protection. Ce décalage temporel piège régulièrement les bailleurs qui raisonnent sur l’âge au jour de l’envoi du courrier.
La même logique s’applique au cas où le locataire héberge une personne à charge de plus de 65 ans : cette personne doit vivre habituellement dans le logement, et ses ressources entrent dans le calcul global du foyer. Le bailleur qui ignore la composition réelle du foyer prend un risque de contestation.
Certains bailleurs choisissent d’engager un dialogue informel avec le locataire plusieurs mois avant l’échéance, pour anticiper la recherche d’un logement de remplacement. Cette approche, sans valeur juridique en elle-même, permet de réduire le risque de blocage au moment de la délivrance formelle du congé.
Le cadre légal du congé au locataire de plus de 65 ans laisse peu de marge d’improvisation. Le bailleur qui vérifie les plafonds de ressources à jour, documente une offre de relogement précise et respecte le calendrier lié à l’échéance du bail se place dans la meilleure position pour obtenir un congé valide.
L’accompagnement par un professionnel du droit immobilier reste la précaution la plus fiable lorsque le dossier présente une particularité, comme un bailleur lui-même âgé ou un locataire hébergeant un proche dépendant.
